대법원 2008. 7. 10. 선고 2008다15377 판결 토지거래허가신청절차이행

상고기각

주문

판결이유

AI 요약

토지거래허가 구역 내 매매계약의 협력의무 불이행 및 손해배상액 약정의 효력

결과 요약

토지거래허가 구역 내 토지 매매계약에서 매수인의 협력의무 불이행으로 계약이 확정적 무효가 된 경우, 매수인이 약정된 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하여 상고를 기각함.

사실관계

원고는 2004. 7. 28. 피고와 토지거래허가 구역 내 이 사건 토지에 대해 매매대금 76억 원으로 하는 매매계약을 체결함.
계약금 15억 원은 계약 당일 지급되었고, 계약 불이행 시 피고는 계약금 배액 배상, 원고는 계약금 포기 약정을 함.
이 사건 매매계약은 공공용시설(학교) 설치를 위한 계약으로 토지거래허가와 상관없이 유효하며, 피고는 학교용지 시설결정에 필요한 토지사용승낙서를 원고에게 교부하기로 약정함.
이 사건 토지는 자연녹지지역으로, 학교시설용지로 사용하려면 도시관리계획 변경이 선행되어야 함.
원고는 2006. 6. 21. 이 사건 토지에 대해 아파트 단지 내 초등학교 신축을 이용목적으로 토지거래허가 신청을 하였으나, 2006. 7. 6. 천안시장으로부터 불허가처분을 받음.
원고는 이 사건 토지에 대한 용도지역변경 절차를 거치지 않고, 2006. 3. 17. 대체 학교예정지에 대한 도시관리계획변경 입안제안 및 학교시설용지 결정신청을 함.
피고는 원고가 토지 취득목적을 '학교시설용지'로 하는 등 전제조건이 충족되면 언제든 토지거래허가신청에 협력하겠다는 의사를 밝힘.
천안시장은 2006. 5. 22. 대체 학교예정지에 대한 도시관리계획 변경 공람 공고를 하였고, 2006. 6. 26. 대체 학교예정지에 대한 학교시설용지 결정을 함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

토지거래허가 구역 내 매매계약에서 협력의무 불이행에 따른 손해배상액 약정의 효력 및 '계약 위반'의 범위

법리: 국토이용법상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효 상태인 계약의 당사자는 계약이 효력을 완성할 수 있도록 서로 협력할 의무가 있음. 일방이 토지거래허가를 위한 협력 자체를 이행하지 않거나 허가신청 전 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정은 유효함. 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액 약정에서 '계약 위반'은 당사자 일방이 협력의무를 이행하지 않거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함함.
법원의 판단: 원고는 이 사건 토지에 대한 용도지역변경 등 사전 준비 절차를 전혀 거치지 않은 채, 이미 대체 학교예정지에 대한 학교시설용지 결정신청 및 공람공고가 진행 중인 상황에서 이 사건 토지에 대해 학교시설용지로 사용할 것을 목적으로 토지거래허가를 신청하여 불허가처분을 받음. 이는 원고가 이 사건 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무를 이행하지 않아 계약이 확정적 무효가 된 경우에 해당함. 따라서 원고는 피고에게 위약금 약정에 따른 손해배상금을 지급할 의무가 있음.

변론재개신청의 허부 결정 및 심리미진 여부

법리: 변론재개신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미이며, 변론 재개 여부는 법원의 직권사항이므로 당사자에게 신청권이 없음. 따라서 이에 대한 허부 결정을 할 필요가 없으며, 변론재개신청이 있다고 하여 법원에 재개 의무가 있는 것도 아님.
법원의 판단: 원심이 원고의 변론재개신청을 받아들이지 않았다고 하더라도 이는 심리미진의 위법사유에 해당하지 않음.

검토

본 판결은 토지거래허가 구역 내 계약에서 당사자의 협력의무가 중요하며, 이 의무를 불이행하여 계약이 무효가 된 경우에도 약정된 손해배상 책임이 발생할 수 있음을 명확히 함.
특히, 매수인이 계약 목적 달성을 위한 사전 절차(용도지역 변경 등)를 이행하지 않고, 이미 다른 대안을 추진하면서 기존 계약에 대한 허가를 신청하여 불허가된 경우, 이를 협력의무 불이행으로 판단한 점이 주목됨.
변론재개신청에 대한 법원의 재량권을 재확인하여, 당사자의 신청만으로 법원에 재개 의무가 발생하지 않음을 다시 한번 강조함.

대법원

판결

원고

주식회사 영풍센스빌

원고승계참가인, 상고인

벽산건설 주식회사 (소송대리인 변호사 ○○○○ ○○)

피고, 피상고인

피고 (소송대리인 변호사 ○○○○ ○○)

원심판결

대전고법 2008. 1. 10. 선고 2007나2426 판결

주 문

상고를 기각한다. 상고비용은 원고승계참가인이 부담한다.

이 유

1. 상고이유 제1, 2점에 대하여 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 ‘국토이용법’이라 한다)상 토지거래허가를 받지 않아 유동적 무효의 상태에 있는 계약을 체결한 당사자는 쌍방이 그 계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 서로 협력할 의무가 있으므로, 이러한 매매계약을 체결할 당시 당사자 사이에 그 일방이 토지거래허가를 받기 위한 협력 자체를 이행하지 아니하거나 허가신청에 이르기 전에 매매계약을 철회하는 경우 상대방에게 일정한 손해액을 배상하기로 하는 약정을 유효하게 할 수 있으며, 토지거래허가 구역 내의 토지에 관한 매매계약을 체결함에 있어서 토지거래허가를 받을 수 없는 경우 이외에 당사자 일방의 계약 위반으로 인한 손해배상액의 약정에 있어서 계약 위반이라 함은 당사자 일방이 그 협력의무를 이행하지 아니하거나 매매계약을 일방적으로 철회하여 그 매매계약이 확정적으로 무효가 되는 경우를 포함하는 것이다( 대법원 1998. 3. 27. 선고 97다36996 판결 등 참조). 원심은 그 채용 증거들을 종합하여, 원고는 2004. 7. 28. 피고와 사이에, 토지거래허가 구역 내에 있는 천안시 청당동 (지번 1 생략) 임야 13,095㎡(이하 ‘이 사건 토지’라 한다)에 대하여, 매매대금은 76억 원으로 하고, 계약금 15억 원은 계약 당일에, 중도금 45억 원은 2004. 11. 29.에 각 지급하며, 잔금 16억 원은 일응 2004. 12. 30.에 지급하기로 정하되, 토지거래허가를 득하였을 때에 지급하기로 하는 이 사건 매매계약을 체결하면서, 일방이 매매계약 내용을 불이행한 때에는 피고는 계약금의 배액을 배상하고, 원고는 계약금을 포기하기로 하며, 이 사건 매매계약은 공공용시설(학교) 설치를 위한 계약으로서 토지거래허가와 상관없이 유효하고, 계약 후 피고는 학교용지 시설결정에 필요한 토지사용승낙서를 원고에게 교부하기로 약정한 사실, 원고는 계약 당일 피고에게 계약금 15억 원을 지급한 사실, 그 후 원고는 2006. 6. 21. 천안시장에게 이 사건 토지에 관하여 아파트 단지 내 초등학교 신축을 이용목적으로 하여 토지거래허가 신청을 하였으나, 2006. 7. 6. 천안시장으로부터 이 사건 토지가 도시계획상 초등학교 시설용지가 아니라는 이유로 국토이용법 제118조 제4항에 의해 불허가처분을 받음으로써 확정적으로 무효가 된 사실, 그런데 이 사건 토지는 천안시 도시관리계획상의 용도지역이 자연녹지지역으로서, 용도지역에 관한 도시관리계획이 변경되지 아니한 상태에서는 학교시설용지로 사용할 수 없고, 따라서 그러한 목적으로 이 사건 토지를 매수하고자 하는 토지거래허가를 받기 위해서는 도시관리계획변경이 선행되거나 동시에 이루어져야 하는 사실, 원고는 이 사건 토지 인근에서 1,647세대의 벽산블루밍아파트 건축사업을 시행함에 있어 필요한 공공시설인 초등학교 시설용지를 확보하고자, 위와 같이 피고로부터 이 사건 토지를 매수하는 계약을 체결해 놓고도, 이 사건 토지에 관한 도시관리계획상의 용도지역변경에 관한 국토이용법 제26조 소정의 입안제안 등 절차를 거치지 아니하여, 2005. 11. 16. 천안시장으로부터 학교용지 확보 관련 진행상황 및 향후 추진계획 제출을 요구받은 사실, 원고는 2006. 3. 17. 천안시장에게 이 사건 토지에 비하여 도로개설비용 등의 조건이 훨씬 양호한 소외인 소유의 천안시 청당동 (지번 2 생략) 외 3필지(이하 ‘대체 학교예정지’라 한다)를 위 아파트 건축과 관련한 학교시설용지로 사용하겠다는 취지로 소외인의 토지사용승낙서를 첨부하여 도시관리계획변경 입안제안을 함과 동시에 학교시설용지 결정신청을 한 사실, 한편 원고가 위와 같이 입안제안 등을 한 직후인 2006. 3. 20. 피고를 상대로 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가신청절차의 이행을 구하는 이 사건 소를 제기하자, 이에 대하여 피고는 원고가 이 사건 토지의 취득목적을 ‘학교시설용지’로 하는 등 토지거래허가를 얻기 위한 전제조건이 충족되기만 하면 언제라도 원고의 요청대로 토지거래허가신청에 협력하겠다는 의사를 분명히 한 사실, 그 후 천안시장은 2006. 5. 22. 대체 학교예정지에 관한 원고의 도시관리계획변경 입안제안이 타당하다고 보아 이를 수용하기 위한 사전 절차로 대체 학교예정지를 자연녹지지역에서 학교용지로 변경하는 내용의 ‘천안도시관리계획 결정 계획안 공람 공고’를 하였는데, 그 공고에서 정한 공람기간은 2006. 5. 24.부터 2006. 6. 14.까지이었던 사실, 원고는 위 공람기간이 지난 얼마 뒤인 2006. 6. 21. 천안시장에게 이 사건 토지에 대하여도 학교시설용지로 사용할 것을 취득목적으로 하여 이 사건 매매계약에 대한 토지거래허가를 신청하였는데, 천안시장은 2006. 6. 26. 대체 학교예정지에 대하여 학교시설용지 결정을 한 다음 2006. 7. 6.자로 이 사건 매매계약에 대하여 불허가처분한 사실 등 판시와 같은 사실을 인정한 다음, 그 인정 사실에 의하면, 원고는 이 사건 토지나 대체 학교예정지와 같이 도시관리계획상의 용도지역이 자연녹지지역인 토지에 대하여 원고가 매수하는 내용의 토지거래허가를 받기 위하여서는 먼저 그 토지에 관한 용도지역변경을 구하는 도시관리계획변경 입안제안을 하여야 하는 사실을 잘 알고 있었고, 원고가 추진하던 아파트 건축사업과 관련하여 이미 대체 학교예정지를 확보하여 그 용도지역변경에 필요한 입안제안과 학교시설용지 결정신청을 모두 마치고 그에 따른 공람공고 기간이 지나 추가로 이 사건 토지를 학교시설용지로 지정하기 위한 천안시장의 용도지역변경이 불가능하다는 것을 충분히 예상할 수 있었음에도 불구하고, 이 사건 토지에 대하여 용도지역변경에 관한 사전 준비절차를 전혀 거치지도 아니한 상태에서 대체 학교예정지에 대한 학교시설용지 결정신청과 중복되게 토지거래허가를 신청함으로써 토지거래불허가처분을 받게 된 것이므로, 결국 이 사건 매매계약은 원고가 이 사건 매매계약이 효력이 있는 것으로 완성될 수 있도록 협력할 의무를 이행하지 않음으로써 확정적 무효로 되었다 할 것이고, 따라서 원고는 피고에게 이 사건 위약금 약정에서 정한 손해배상금을 지급할 의무가 있다고 판단하였다. 앞서 본 법리와 기록에 비추어 살펴보면, 위와 같은 원심의 사실인정과 판단은 옳은 것으로 수긍이 가고, 거기에 상고이유의 주장과 같은 채증법칙 위배나 심리미진 또는 토지거래허가신청 협의의무나 귀책사유에 관한 법리오해 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 상고이유 제3점에 대하여 변론의 재개신청은 법원의 직권발동을 촉구하는 의미밖에 없으며, 변론의 재개 여부는 법원의 직권사항이고 당사자에게 신청권이 없으므로 이에 대한 허부의 결정을 할 필요가 없으며, 또한 변론재개신청이 있다 하여 법원에 재개의무가 있는 것도 아니라 할 것이므로( 대법원 2004. 7. 9. 선고 2004다13083 판결, 1998. 9. 18. 선고 97다52141 판결 등 참조), 상고이유에서 주장하는 바와 같이 원심이 원고의 변론재개신청을 받아들이지 않았다고 하더라도 이것이 심리미진의 위법사유에 해당한다고 할 수 없다. 3. 결 론 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 전수안(재판장) 고현철(주심) 김지형 차한성

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상하급심 판례 2

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