대법원 2004. 3. 25. 선고 2003도7508 판결 부동산중개업법위반·도로교통법위반

상고기각

주문

판결이유

AI 요약

중개사무소 개설·등록 기준 미달 시설의 '다른 중개사무소' 해당 여부

결과 요약

1개의 중개사무소를 개설·등록한 중개업자가 건축법상 사무실로 사용하기에 적합하지 않은 돔형 천막을 설치하여 아파트 분양권 전매 및 상담, 홍보를 한 행위는 부동산중개업법상 금지되는 '다른 중개사무소'를 둔 것에 해당하여 유죄로 판단함.

사실관계

피고인은 공인중개사 자격을 취득하고 2001. 1. 5. 대구 남구청에 중개사무소를 개설·등록한 중개업자임.
피고인은 2002. 7. 5. 대림아파트 모델하우스 앞 보도에 1평 정도의 돔형 천막을 설치하고, 그 안에 플라스틱 탁자 1개와 의자 2개를 두었음.
천막 외부에는 'APT분양권, (상호 생략)공인중개사, (휴대전화번호 생략)' 현수막을 붙였고, 분양권 중개 명함을 준비함.
피고인은 대림아파트 분양당첨자 발표일에 위 시설을 설치하여 분양권 전매 및 상담, 홍보를 하였음.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

1개의 중개사무소 외에 설치된 시설이 '다른 중개사무소'에 해당하는지 여부

법리: 부동산중개업법 제11조 제1항에 따라 1개의 중개사무소를 개설·등록한 중개업자가 다른 중개사무소를 설치하는 것은 금지됨. 여기서 금지되는 '다른 중개사무소'는 같은 법 제4조 제4항, 같은법시행령 제5조 제1호에 규정된 개설·등록 기준을 갖춘 중개사무소에 국한되지 않으며, 그러한 기준을 갖추지 못한 중개사무소도 포함됨. 따라서 건축법상 사무실로 적합한 건물이 아니더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하면 위반죄가 성립함.
법원의 판단: 피고인이 설치한 돔형 천막은 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물은 아니지만, 중개사무소임을 인식할 수 있는 표시가 있고, 외부와 차단되며 사무집기가 갖추어져 있어 중개업을 영위할 수 있는 독립된 공간 및 시설이 확보되어 있음. 따라서 이는 중개업을 영위하기 위한 사무소, 즉 중개사무소에 해당하므로 피고인은 기존에 개설·등록한 중개사무소 외에 다른 중개사무소를 둔 것으로 판단함.

검토

본 판결은 부동산중개업법상 '다른 중개사무소'의 개념을 실질적인 중개 행위 영위 가능성에 초점을 맞춰 폭넓게 해석하고 있음. 이는 중개업의 건전한 운영과 질서 유지를 위한 입법 취지를 반영한 것으로 보임.
건축법상 적법한 건축물이 아니더라도, 중개 행위가 이루어질 수 있는 독립된 공간과 시설을 갖추었다면 규제 대상이 될 수 있음을 명확히 하여, 편법적인 중개 행위를 방지하려는 의도로 해석됨.
특히 모델하우스 앞 천막과 같은 이동식 또는 임시 시설을 이용한 불법 중개 행위에 대한 경고의 의미를 가짐.

대법원

판결

피고인

상고인

피고인

원심판결

대구지법 2003. 11. 14. 선고 2003노2010 판결

주 문

상고를 기각한다.

이 유

상고이유를 본다. 부동산중개업법(이하 '법'이라 한다) 제2조 제2호, 제3호에 의하면, 타인의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 하는 것을 '중개업'이라 하고, 중개업을 영위하는 사무소를 '중개사무소'라고 하며, 중개사무소의 개설·등록을 한 자를 '중개업자'라고 규정하고 있고, 법 제4조 제1항, 제4항, 법시행령 제5조 제1호에 의하면, 중개업을 영위하고자 하는 자는 등록관청에게 중개사무소의 개설·등록을 하도록 규정하면서 중개사무소 개설·등록의 기준으로 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물을 중개사무소로 갖출 것을 요건으로 규정하고 있는 한편, 법 제11조 제1항에 의하면, 중개업자는 그 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두되, 2개 이상의 중개사무소를 둘 수 없다고 규정하고 있는바, 이와 같은 규정을 종합해 보면, 법 제4조에 따라 1개의 중개사무소를 개설·등록한 중개업자가 그 외에 다른 중개사무소를 설치하는 것은 법 제11조 제1항에 의하여 금지된다고 할 것인데, 여기에서 설치가 금지되는 다른 중개사무소는 법 제4조 제4항, 법시행령 제5조 제1호에 규정된 중개사무소 개설·등록의 기준을 갖춘 중개사무소에 국한되는 것이 아니며 그러한 기준을 갖추지 못한 중개사무소도 포함된다고 할 것이므로, 1개의 중개사무소를 개설·등록한 중개업자가 다른 중개사무소를 두는 경우 그 중개사무소가 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물이 아니라고 하더라도 중개업을 영위하는 사무소에 해당하는 한 법 제11조 제1항 위반죄가 성립한다 . 기록에 의하면, 피고인은 공인중개사 자격을 취득하고 2001. 1. 5. 대구 남구청에 대구 남구 봉덕1동 소재 중개사무소를 개설·등록하고 중개업을 영위하는 중개업자인 사실, 그런데 피고인은 2002. 7. 5. 대구 수성구 수성1가 소재 대림아파트 모델하우스 앞 보도 상에 1평 정도의 돔형 천막을 설치한 다음 그 안에 플라스틱 탁자 1개와 의자 2개를 두고 천막 외부벽 상단에 'APT분양권, (상호 생략)공인중개사, (휴대전화번호 생략)'이라는 내용의 현수막을 붙여 놓았고, 분양권을 중개한다는 취지의 명함을 준비한 사실, 그 날은 대림아파트 분양당첨자를 발표하는 날로서, 피고인은 대림아파트 분양권의 전매 및 상담, 홍보를 하기 위하여 위와 같은 시설을 설치한 사실을 알 수 있는바, 사정이 이와 같다면, 피고인이 설치한 위와 같은 시설은 건축법상 사무실로 사용하기에 적합한 건물은 아니라고 하더라도, 중개사무소임을 인식할 수 있는 표시가 되어 있을 뿐만 아니라 외부와 차단되고 사무집기가 갖추어져 있어 중개업을 영위할 수 있는 독립된 공간 및 시설이 확보되어 있으므로 중개업을 영위하기 위한 사무소, 즉 중개사무소에 해당한다고 할 것이고, 따라서 피고인은 기존에 개설·등록한 위 중개사무소 외에 다른 중개사무소를 둔 것이므로 법 제11조 제1항 위반죄의 죄책을 면할 수 없다. 같은 취지에서 그 판시와 같은 채용증거들을 종합하여 이 사건 부동산중개업법위반의 점을 유죄로 인정한 원심의 조치는 정당하고, 거기에 상고이유에서 주장하는 바와 같은 법리오해, 사실오인 등의 위법이 있다고 할 수 없다. 그러므로 상고를 기각하기로 하여 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

대법관 박재윤(재판장) 조무제 이용우(주심) 이규홍

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상하급심 판례 2

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