대법원 2003. 3. 14. 선고 2003다2109 판결 배당이의
상고기각
주문
판결이유
AI 요약
근저당권설정계약서상 '포괄근보증' 문구의 피담보채무 범위 해석
결과 요약
- 주택건설사업 시행자가 국민주택기금을 대출받으며 체결한 근저당권설정계약서에 '포괄근보증'이라는 자필 기재가 있더라도, 그 피담보채무 범위에 추후 별도로 대출받은 운전자금 채무는 포함되지 않음을 판시함.
사실관계
- 한백건설 주식회사는 아파트 건설을 위해 국민주택기금 대출을 받으며 피고(한국주택은행)에게 이 사건 부동산에 대한 채권최고액 14억 3,520만 원의 제1순위 근저당권을 설정함.
- 근저당권설정계약서에는 피고가 미리 인쇄한 양식을 사용하였으며, 피담보채무 범위에 관한 제1조 제1호에 '포괄근보증'이라는 소외 회사 대표이사의 자필 문구가 기재되어 있었음.
- 계약서에는 '포괄근담보'의 피담보채무로 현재 및 장래의 모든 여신거래로 인한 채무를 포괄하는 내용이 인쇄되어 있었음.
- 원고(주택사업공제조합)는 소외 회사와 공동담보 약정을 맺고 이 사건 부동산에 채권최고액 42억 9,000만 원의 제2순위 근저당권을 설정하였고, 소외 회사의 채무불이행으로 32억 1,012만 3,285원을 대위변제함.
- 소외 회사는 국민주택기금 대출과 별도로 피고로부터 운전자금 45억 원을 대출받았으나, 일부만 변제하고 부도 처리됨.
- 이 사건 부동산 경매 절차에서 피고는 국민주택기금 대출채권 원리금과 운전자금 대출채권 원리금을 합산하여 배당을 요구하였고, 원고는 피고의 배당액 중 국민주택기금 대출채권 원리금을 초과하는 금액에 대해 배당이의를 제기함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
근저당권설정계약서상 피담보채무 범위 해석
- 근저당설정계약서는 처분문서이므로 원칙적으로 문언대로 해석함.
- 그러나 금융기관이 일률적으로 사용하는 일반거래약관 형태의 계약서에서 피담보채무 범위를 포괄적으로 기재하였더라도, 당해 대출금 채무와 장래 채무의 성립 경위, 대출 관행, 채무액과 채권최고액 관계, 다른 담보 확보 여부 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 해석함.
- 인쇄된 문언대로 해석하면 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋나고 당사자의 의사가 당해 대출금 채무만을 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는, 포괄적 기재를 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당함.
- 법원은 이 사건 제1순위 근저당권이 국민주택기금 대출채무만을 담보하기 위해 설정된 것으로 판단함.
- 운전자금 대출채무는 위 제1순위 근저당권의 피담보채무에 포함되지 않음을 판시함.
관련 판례 및 법령
- 대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결
- 대법원 2001. 9. 18. 선고 2001다36962 판결
참고사실
- 피고는 주택건설촉진법 및 국민주택기금운용및관리규정에 따라 건설교통부장관으로부터 국민주택기금의 관리·운용을 위탁받은 자의 지위에서 근저당권설정계약을 체결함.
- 국민주택기금 대출은 아파트 완공 후 수분양자인 국민주택 입주자 앞으로 대출을 전환하여 상환받는 절차를 거침.
- 소외 회사가 대출받은 운전자금은 그 금액이 45억 원으로 이 사건 근저당권의 채권최고액(14억 3,520만 원)을 상당히 초과함.
- 운전자금에 대한 담보로 주택금융신용보증기금으로부터 보증금액 46억 8,000만 원의 신용보증서를 발급받아 피고에게 제출함.
- 소외 회사 대표이사의 '포괄근보증' 자필 문구는 인쇄된 근담보 세 유형에 해당되지 않아, 계약서 내용을 충분히 검토하지 않고 기재한 것으로 보임.
검토
- 본 판결은 일반거래약관의 형태로 작성된 근저당권설정계약서의 해석에 있어 문언에만 얽매이지 않고, 당사자의 의사, 거래 관행, 채무의 성격 등 제반 사정을 종합적으로 고려하여 실질적인 피담보채무의 범위를 판단해야 함을 명확히 함.
- 특히 금융기관의 대출 관행과 특정 대출의 목적 및 담보 확보 방식 등을 면밀히 검토하여, 형식적인 '포괄근보증' 문구의 구속력을 배제한 점은 중요한 의의를 가짐.
- 이는 약관의 규제에 관한 법률의 취지와도 부합하는 해석으로, 약관에 의한 불공정한 계약 내용으로부터 약자를 보호하는 데 기여할 수 있음.
- 유사한 사안에서 근저당권의 피담보채무 범위를 다툴 때, 계약서의 문언뿐만 아니라 대출의 목적, 대출금액, 별도의 담보 유무, 대출 관행 등 구체적인 사실관계를 면밀히 주장·입증하는 것이 중요함을 시사함.
이 유
상고이유를 본다. 근저당설정계약서는 처분문서이므로 특별한 사정이 없는 한 그 계약 문언대로 해석하여야 함이 원칙이지만, 그 근저당권설정계약서가 금융기관 등에서 일률적으로 일반거래약관의 형태로 부동문자로 인쇄하여 두고 사용하는 계약서인 경우에 그 계약 조항에서 피담보채무의 범위를 그 근저당권 설정으로 대출받은 당해 대출금채무 외에 기존의 채무나 장래에 부담하게 될 다른 원인에 의한 모든 채무도 포괄적으로 포함하는 것으로 기재하였다고 하더라도, 당해 대출금채무와 장래 채무의 각 성립 경위 등 근저당설정계약 체결의 경위, 대출 관행, 각 채무액과 그 근저당권의 채권최고액과의 관계, 다른 채무액에 대한 별도의 담보확보 여부 등 여러 사정에 비추어 인쇄된 계약 문언대로 피담보채무의 범위를 해석하면 오히려 금융기관의 일반 대출 관례에 어긋난다고 보여지고 당사자의 의사는 당해 대출금 채무만을 그 근저당권의 피담보채무로 약정한 취지라고 해석하는 것이 합리적일 때에는 위 계약서의 피담보채무에 관한 포괄적 기재는 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 예문에 불과한 것으로 보아 그 구속력을 배제하는 것이 타당하다( 대법원 1997. 5. 28. 선고 96다9508 판결, 2001. 9. 18. 선고 2001다36962 판결 등 참조). 원심판결 이유에 의하면, 원심은 그 채용증거를 종합하여, 한백건설 주식회사(이하 '소외 회사'라 한다)는 1997. 11.경 부산시 금정구청장으로부터 그 소유의 이 사건 부동산 지상에 아파트 200세대를 건축하는 주택건설사업계획변경승인을 받아 그 공사를 시행한 사실, 소외 회사는 주택건설촉진법 및 국민주택기금운용및관리규정에 따라 건설교통부장관으로부터 국민주택기금의 운용 및 관리에 관한 사무를 위탁받은 주식회사 한국주택은행(2001. 11. 1. 피고에게 합병되었다. 이하 '피고'라고만 한다)으로부터 위 아파트 200세대 중 국민주택 규모인 92세대에 대하여 각 1,200만 원씩 합계 11억 400만 원의 국민주택기금 대출승인을 받은 사실, 피고는 1998. 3. 13. 소외 회사로부터 위 국민주택기금 대출신청에 대한 담보로 위 아파트 부지인 이 사건 부동산에 관하여 채무자를 소외 회사, 채권최고액을 국민주택기금 대출승인액의 130%인 14억 3,520만 원으로 한 제1순위 근저당권설정등기를 경료받고, 그 무렵 소외 회사에게 위 국민주택기금대출 승인액 중 4억 4,400만 원을 대출한 사실, 피고와 소외 회사는 위 근저당권설정계약 당시 피고가 미리 부동문자로 인쇄한 근저당권설정계약서를 이용하였는데, 위 계약서 양식 표지의 좌측 상단에는 '근담보'라고 인쇄되어 있고, 계약내용 중 피담보채무의 범위를 정하는 제1조 제1호에는 '채권자는 피담보채무의 범위를 달리하는 다음의 세 유형 가운에 어느 하나를 근저당권설정자가 선택할 수 있음을 설명하였고, 근저당권설정자는 그 가운데 3U3V 에서 정한 채무를 담보하기로 한다.'는 내용이 인쇄되어 있고, 그 아래에는 '특정근담보', '한정근담보', '포괄근담보'로 구분하여 그 피담보채무 내용이 인쇄되어 있는데, 위 3U3V 안에는 소외 회사 대표이사 강종열의 자필로 보이는 '포괄근보증'이라는 문구가 기재되어 있으며, 위 근담보의 세 유형 중 포괄근담보의 피담보채무로는 '채무자가 채권자(본·지점)에 대하여 현재 및 장래에 부담하는 어음대출, 증서대출, 당좌대출, 어음할인, 지급보증(사채보증 포함), 매출채권거래, 상호부금거래, 사채인수, 유가증권대여, 외국환거래 기타 여신거래로 말미암은 모든 채무, 신용카드거래로 말미암은 채무, 위 거래에 대한 보증채무, 위 거래로 말미암아 취득한 어음 또는 수표상의 채무'라는 내용이 인쇄되어 있는 사실, 한편 원고의 전신인 주택사업공제조합은 1998. 5. 19.경 소외 회사와 사이에 소외 회사의 채무불이행으로 인한 손해금 기타 각종의 원인으로 소외 회사가 원고에 대해 현재 부담하거나 장래 부담하게 될 모든 채무를 공동담보하기 위해 이 사건 부동산 등에 관하여 채무자를 소외 회사로 한 채권최고액 42억 9,000만 원의 제2순위 근저당권설정등기를 경료받았고, 위 근저당권을 담보로 소외 회사의 주택분양 등을 보증한 결과 1998. 12. 30. 주식회사 경남은행에게 3,210,123,285원을 대위변제하였고, 위 대위변제금에 대한 이자는 2001. 12. 18. 현재 1,334,707,690원에 이르게 된 사실, 그런데 소외 회사는 1998. 5. 20. 위 국민주택기금대출과는 별도로, 주택금융신용보증기금으로부터 채권자를 피고, 보증금액을 46억 8,000만 원으로 한 주택금융신용보증서를 발급받아 이를 담보로 피고로부터 45억 원을 일시에 대출받아 그 중 4,130,168,277원은 변제하였으나 369,831,723원은 변제하지 못하고 있던 중 1998. 7.경 자금악화로 인해 부도를 내고 도산한 사실, 그 후 원고의 위 제2순위 근저당권에 기하여 개시된 경매절차가 진행된 결과 위 부동산이 낙찰이 되어 제1순위 근저당권자인 피고는 경매법원에 배당기일까지 국민주택기금 대출채권 원리금 691,581,810원, 운전자금 대출채권 원리금 851,326,260원 등 합계 1,542,908,070원의 배당요구를 하고, 원고는 위 대위변제금 3,210,123,285원과 그 이자 1,334,707,690원의 채권계산서를 제출한 사실, 이에 경매법원은 2001. 12. 18. 집행비용을 공제한 2,222,844,246원을 배당하면서 교부청구권자인 금정구청과 동래구청에게 1순위로 배당한 다음 잔여액으로 제1순위 근저당권자인 피고에게 채권최고액인 1,435,200,000원을, 제2순위 근저당권자인 원고에게 나머지 738,535,566원을 순차로 배당하였고, 원고는 피고의 위 배당액 중 국민주택기금 대출채권 원리금 691,581,810원을 초과하는 금원에 대해 배당이의를 한 사실 등을 인정한 다음, 위 인정 사실과 국민주택기금에 대한 관련규정에 따르면, 피고는 주택건설촉진법 제10조의3 규정에 따라 건설교통부장관으로부터 국민주택기금의 관리·운용을 위탁받은 자의 지위에서 이 사건 부동산에 관하여 근저당권설정계약을 체결한 것으로서, 소외 회사와 같은 주택건설촉진법상 주택건설사업자에 대해 국민주택기금 대출을 함에 있어 그 대출금에 대한 채권확보조치로서 아파트 부지에 대하여 근저당권설정등기를 마친 후 아파트가 완공되면 수분양자인 국민주택 입주자 앞으로 대출을 전환하여 그 자금으로 사업주체의 대출금을 상환받는 절차를 취하게 되고, 그 방법으로 아파트 부지에 설정된 근저당권을 기초로 하여 각 국민주택 입주자의 건물 및 대지에 관하여 채무자를 입주자로 하여 근저당권을 변경, 설정하는 절차를 거치게 된다는 점, 소외 회사는 피고로부터 11억 400만 원의 국민주택기금 대출승인을 받은 다음 추후 공사기성고에 따라 대출받게 될 국민주택기금 대출금을 담보하기 위해 미리 위 아파트부지인 이 사건 부동산에 대해 제1순위 근저당권을 설정하였고 그에 따라 채권최고액도 위 국민주택기금 대출승인액의 130%로 산정한 것으로 보이는 점, 반면에 소외 회사가 1998. 5. 20.자로 피고로부터 대출받은 운전자금은 그 금액이 45억 원으로서 위 근저당권의 채권최고액을 상당히 초과할 뿐만 아니라, 위 운전자금에 대한 담보로 주택금융신용보증기금으로부터 보증금액 46억 8,000만 원의 신용보증서를 발급받아 이를 피고에게 제출하였다는 점, 또한 소외 회사의 대표이사 강종열이 위 근저당권계약서 제1조 제1호의 3U3V 안에 '포괄근보증'이란 문구를 자필하였다고 하더라도 이는 위 계약서에 인쇄된 근담보의 세 유형에 해당되지 않으므로 인쇄된 근저당권설정계약서 내용을 충분히 검토하지 않고 기재한 것으로 보일 뿐 아니라, 가사 위 '포괄근보증'이란 문구를 '포괄근담보'의 오기로 선해한다고 하더라도 피담보채무에 관하여 위 '포괄근보증'이라는 문구 외에는 모두 부동문자로 인쇄되어 있는 이상 부동문자로 인쇄된 일반거래약관의 형태와 다를 바 없다는 점 등 여러 사정을 종합하면, 피고 명의로 경료된 이 사건 제1순위 근저당권은 소외 회사의 피고에 대한 위 국민주택기금 대출채무만을 담보하기 위해 설정된 것으로서 소외 회사의 피고에 대한 위 운전자금 대출채무는 위 제1순위 근저당권의 피담보채무에 포함되지 않는다고 보는 것이 상당하다는 이유로 원고의 이 사건 주장을 모두 인용하였다. 원심판결을 기록과 대조하여 살펴보면, 원심의 위와 같은 사실인정과 판단은 수긍이 가고, 거기에 주장과 같은 채증법칙 위배로 인한 사실오인, 심리미진, 석명권 불행사, 이유불비, 처분문서의 해석에 관한 법리오해 및 근저당권의 피담보채무의 범위에 관한 대법원판례위반 등의 위법이 없다. 그러므로 상고를 기각하고, 상고비용은 패소자가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 조무제(재판장) 유지담 이규홍(주심) 손지열
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