대법원 2003. 8. 22. 선고 2003다19961 판결 임대료
파기(자판), 피고상고일부인용
주문
판결이유
AI 요약
민법 제651조 제1항의 강행규정성 및 신의성실의 원칙 적용 여부
결과 요약
- 민법 제651조 제1항은 강행규정으로, 20년을 초과하는 임대차 기간은 20년으로 단축됨을 확인함.
- 강행규정 위반을 이유로 한 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하지 않음을 확인함.
- 지연손해금 이율 적용에 있어 개정된 소송촉진등에관한특례법을 적용하여 원심판결을 파기하고 자판함.
사실관계
- 원고들과 피고는 임대차 기간을 30년으로 하는 임대차 계약을 체결하고, 원고들은 30년치 임대료를 선납함.
- 원고들은 민법 제651조 제1항에 따라 임대차 기간이 20년으로 단축되어야 하며, 초과된 10년치 임대료는 부당이득으로 반환되어야 한다고 주장하며 소를 제기함.
- 피고는 이 사건 계약이 일반 임대차 계약이 아니거나, 민법 제651조 제1항이 강행규정이 아니며, 원고들의 주장이 신의성실의 원칙에 반한다고 주장함.
핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단
1. 민법 제651조 제1항의 강행규정성 여부
- 법리: 민법 제651조 제1항은 임차물의 관리 소홀 및 개량 미흡으로 인한 사회경제적 손실 방지를 입법 취지로 하며, 약정기간이 20년을 넘을 때 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정 형식에 비추어 볼 때, 개인의 의사에 의해 적용을 배제할 수 없는 강행규정임. 임차물의 견고성, 관리비 징수 여부, 건축기술 발달 등은 달리 해석할 사유가 아님.
- 법원의 판단: 이 사건 계약이 민법상 임대차 계약에 해당하며, 민법 제651조 제1항은 강행규정이므로 30년의 임대차 기간은 20년으로 단축됨.
관련 판례 및 법령
- 민법 제651조 제1항: 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 기간은 20년을 넘지 못한다. 당사자의 약정기간이 20년을 넘는 때에는 이를 20년으로 단축한다.
2. 선납 임대료 반환 청구의 적법성 및 비채변제 해당 여부
- 법리: 임대차 기간에 상응하여 책정된 임대료를 선납한 경우, 강행규정인 민법 제651조 제1항을 잠탈하는 결과를 가져오므로 20년 외의 나머지 기간에 대한 갱신의 의사표시로 볼 수 없음. 또한, 강행법규에 위반하여 무효인 임대차 기간에 해당하는 선납 임대료의 반환을 구하지 않기로 약정한 것으로 볼 수 없음. 비채변제는 도의관념에 적합한 경우에 한하여 반환 청구가 부정될 수 있음.
- 법원의 판단: 30년 임대료 선납은 강행규정 잠탈에 해당하여 허용될 수 없으며, 원고들이 강행법규 위반으로 무효인 임대차 기간에 대한 선납 임대료 반환을 포기한 것으로 볼 수 없음. 원고들의 임대료 지급이 도의관념에 적합한 비채변제에 해당한다고 볼 수 없음.
관련 판례 및 법령
- 민법 제742조 (비채변제): 채무없음을 알고 이를 변제한 때에는 그 반환을 청구하지 못한다.
- 민법 제744조 (도의관념에 적합한 비채변제): 채무없음을 알고 변제한 경우에도 그 변제가 도의관념에 적합한 때에는 그 반환을 청구하지 못한다.
3. 강행규정 위반을 이유로 한 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하는지 여부
- 법리: 신의성실의 원칙은 법률관계 당사자가 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범임. 그러나 특별한 사정이 없는 한, 법령에 위반되어 무효임을 알고서도 그 법률행위를 한 자가 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장한다 하여 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없음.
- 법원의 판단: 민법 제651조 제1항이 강행법규인 이상, 이에 위반되는 법률행위를 한 원고들이 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장하는 것이 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반한다고 볼 수 없음.
관련 판례 및 법령
- 대법원 2001. 5. 15. 선고 99다53490 판결
- 대법원 2002. 3. 15. 선고 2001다67126 판결
4. 지연손해금 이율 적용의 적법성
- 법리: 개정 전 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 본문 중 '대통령령으로 정하는 이율' 부분에 대한 헌법재판소의 위헌결정 및 개정된 법률에 따라 2003. 6. 1. 이후 적용할 법정이율은 연 2할임.
- 법원의 판단: 원심이 개정 전 법률 규정을 적용하여 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금 지급을 명한 것은 지연손해금 이율을 잘못 적용한 위법이 있으므로, 2003. 6. 1.부터 완제일까지는 연 2할의 이율을 적용함.
관련 판례 및 법령
- 개정 전 소송촉진등에관한특례법 제3조 제1항 본문 (2003. 5. 10. 법률 제6868호로 개정되기 전의 것)
- 소송촉진등에관한특례법제3조제1항본문의법정이율에관한규정 (2003. 5. 29. 대통령령 제17981호로 개정된 것)
검토
- 본 판결은 민법 제651조 제1항이 임대차 기간 제한에 관한 강행규정임을 명확히 하고, 강행규정 위반으로 인한 무효 주장이 신의성실의 원칙에 반하지 않는다는 법리를 재확인하여 법적 안정성을 높임.
- 특히, 임대차 계약의 특수성이나 당사자 간의 합의가 강행규정의 적용을 배제할 수 없음을 강조하여, 유사한 장기 임대차 계약 분쟁에서 중요한 선례가 될 수 있음.
- 지연손해금 이율에 대한 판단은 법률 개정 및 헌법재판소 결정에 따른 것으로, 소송 실무에서 정확한 이율 적용의 중요성을 시사함.
대법원
판결
원고, 피상고인
원고 1 외 18인 (소송대리인 법무법인 ○종 담당변호사 ○○○ ○ ○○)
피고, 상고인
부천역사 주식회사 (소송대리인 변호사 ○○○)
주 문
원심판결의 지연손해금에 관한 부분 중 원심판결 별지 내역표 제⑦항 청구금액란 기재 각 금원에 대한 2001. 1. 19.부터 2003. 5. 31.까지는 연 5푼의, 2003. 6. 1.부터 완제일까지는 연 2할의 각 비율에 의한 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 파기하고, 이에 해당하는 원고들의 항소를 각 기각한다. 피고의 나머지 상고를 기각한다. 소송총비용은 피고가 부담한다.이 유
1. 상고이유 제1점, 제3점, 제6점에 대하여 민법상 임대차계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생기는 것이므로 위와 같은 약정을 내용으로 하는 계약인 이상 임대차 기간이 30년이라는 장기의 기간이고, 임대기간의 총 임대료를 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 선납하여 매월 임대료로 공제하는 방식을 취하는 등 임대차기간 및 임대료의 지급방법에서 통상의 임대차와 차이가 있다고 하여 민법상 임대차계약이 아니라고 할 수 없고, 한편 민법 제651조 제1항은 그 입법취지가 너무 오랜 기간에 걸쳐 임차인에게 임차물의 이용을 맡겨 놓으면 임차물의 관리가 소홀하여지고 임차물의 개량이 잘 이루어지지 않아 발생할 수 있는 사회경제적인 손실을 방지하는 데에 있는 점 및 약정기간이 20년을 넘을 때는 그 기간을 20년으로 단축한다는 규정형식에 비추어 볼 때, 위 규정은 개인의 의사에 의하여 그 적용을 배제할 수 없는 강행규정이라고 봄이 상당하며, 민법 제651조 제1항이 민법 제652조에 포함되어 있지 않다거나, 임차물이 견고한 철근콘크리트 건물이고 임대인이 임차인으로부터 관리비를 징수하면서 임차물을 관리하고 있다거나, 민법 제651조 제1항이 제정될 당시에 비하여 현재 건축기술이 발달하여 건물이 훨씬 견고해졌다는 사유만으로 달리 해석할 것은 아니다 . 이와 같은 취지에서 원심이 원고들과 피고 사이의 이 사건 계약이 배타적인 점용권 유사의 권리의 매매라는 일종의 무명계약에 해당하므로 민법 제651조 제1항을 적용할 수 없다거나, 위 규정이 강행법규라고 하더라도 임대인을 위한 편면적 강행법규로 보아야 한다는 피고의 주장을 배척한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 이 사건 계약의 법률적 성질을 오해하여 민법 제651조를 잘못 적용하거나 민법 제652조에 관한 법리를 오해하거나 헌법상 평등의 원칙이나 과잉금지 또는 비례의 원칙에 반하는 법률해석을 한 위법이 있다고 할 수 없다. 2. 상고이유 제2점에 대하여 기록에 의하면, 이 사건 임대차계약상 임대료는 임대기간에 상응하여 책정되었음을 알 수 있으므로 임대기간에 관한 약정과 임대료에 관한 약정이 별개의 약정이라고 볼 수 없고, 30년의 임대차기간에 해당하는 임대료를 선납한 것을 임대차기간 중 20년 외의 나머지 10년의 임대차기간에 대한 갱신의 의사표시로 보는 것은 강행법규인 민법 제651조 제1항을 잠탈하는 결과를 가져오게 되어 허용할 수 없다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 그 이유 없고, 원고들과 피고 사이에 임대차계약 당시 '계약을 해지하는 경우 피고는 잔여임차기간에 해당하는 임대료를 반환하지 아니하며, 임차인들은 이를 그로부터 양수 또는 전차하는 자로부터 직접 변제받기로 하는 내용'의 약정을 하였는바 이는 원고들이 임대차기간이 단축되더라도 선납임대료의 반환을 구하지 않기로 피고와 약정한 것이라 할 것이므로 원고들은 피고에 대하여 선납임대료의 반환을 구할 수 없다는 상고이유의 주장은 원심 변론종결시까지 주장한 바 없는 새로운 주장으로서 이는 적법한 상고이유가 되지 아니할 뿐만 아니라, 원고들은 임대차계약을 해지하는 경우 피고에 대하여 잔여 임차기간에 해당하는 임대료의 반환을 구하지 않기로 약정한 것이지 강행법규에 위반하여 무효인 임대차기간에 해당하는 선납임대료의 반환을 구하지 않기로 약정한 것은 아니라 할 것이므로, 위 상고이유의 주장 역시 그 이유 없다. 3. 상고이유 제4점에 대하여 민법 제742조의 비채변제에 관한 주장 속에 민법 제744조의 도의관념에 적합한 비채변제에 관한 주장이 반드시 포함되어 있는 것으로 볼 수는 없으므로, 원고들이 임대차의 최장기간이 20년으로 제한되어 있는 사실을 알았거나 중과실로 알지 못하고 30년간의 임대료를 지급한 것이므로 비채변제에 해당하여 그 반환을 청구할 수 없다는 피고의 주장에 대하여, 원심이 피고의 위 주장이 도의관념에 적합한 비채변제에 관한 주장인지 여부에 관하여 석명하지 아니한 채 원고들이 위 10년 동안의 임대료를 지급한 것이 비채변제에 해당하지 아니한다는 이유로 이를 배척한 것이 석명권을 행사하지 아니한 위법을 저지른 경우에 해당한다고 볼 수 없을 뿐 아니라, 기록에 비추어 살펴보면 원고들의 위 임대료 지급이 도의관념에 적합한 비채변제에 해당한다고도 볼 수 없으므로, 이 부분 상고이유의 주장은 어느 모로 보나 그 이유 없다. 4. 상고이유 제5점에 대하여 민법상 신의성실의 원칙은 법률관계의 당사자는 상대방의 이익을 배려하여 형평에 어긋나거나, 신뢰를 저버리는 내용 또는 방법으로 권리를 행사하거나 의무를 이행하여서는 아니 된다는 추상적 규범으로서, 신의성실의 원칙에 위배된다는 이유로 그 권리의 행사를 부정하기 위하여는 상대방에게 신의를 공여하였다거나, 객관적으로 보아 상대방이 신의를 가짐이 정당한 상태에 있어야 하고, 이러한 상대방의 신의에 반하여 권리를 행사하는 것이 정의관념에 비추어 용인될 수 없는 정도의 상태에 이르러야 하며, 또한 특별한 사정이 없는 한, 법령에 위반되어 무효임을 알고서도 그 법률행위를 한 자가 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장한다 하여 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반하거나 권리남용에 해당한다고 볼 수는 없다( 대법원 2001. 5. 15. 선고 99다53490 판결, 2002. 3. 15. 선고 2001다67126 판결 등 참조). 이와 같은 취지에서 원고들이 30년간의 임차권을 확보하기 위해 스스로 30년간의 임대료를 선납한 점, 이 사건 임대차계약의 특수성, 원고들이 이 사건 소를 제기하게 된 경위 및 그 시기, 임차인들 중 원고들이 차지하는 비율 등에 비추어 원고들이 20년을 초과한 임대차기간의 무효를 주장하면서 이 사건 소를 제기하는 것은 신의칙 내지 금반언의 원칙에 반하는 것이어서 허용되어서는 안 된다는 피고의 주장에 대하여, 원심이 민법 제651조 제1항의 규정을 강행법규로 보는 이상 이에 위반되는 법률행위를 한 원고들이 강행법규 위반을 이유로 무효를 주장한다 하여 그것이 신의칙 또는 금반언의 원칙에 반한다고 할 수는 없다고 판단하여 이를 배척한 것은 정당한 것으로 수긍이 가고, 원심판결에 상고이유로 주장하는 바와 같이 신의칙 및 금반언의 원칙에 관한 법리를 오해한 위법이 있다고 할 수 없다. 5. 상고이유 제7점에 대하여 개정 전 소송촉진등에관한특례법(2003. 5. 10. 법률 제6868호로 개정되기 전의 것) 제3조 제1항 본문 중 '대통령령으로 정하는 이율' 부분에 대하여는 2003. 4. 24. 헌법재판소의 위헌결정이 있었고, 그 후 개정된 위 법률조항과 그에 따라 개정된 소송촉진등에관한특례법제3조제1항본문의법정이율에관한규정(2003. 5. 29. 대통령령 제17981호로 개정된 것)은 2003. 6. 1. 이후에 적용할 법정이율을 연 2할로 한다고 규정하고 있으므로, 위 개정 전의 법률 규정을 적용하여 연 2할 5푼의 비율에 의한 지연손해금의 지급을 명한 원심판결에는 지연손해금의 이율을 잘못 적용하여 판결에 영향을 미친 위법이 있다 할 것이므로, 이 점을 지적하는 상고이유의 주장은 이유 있다. 6. 결 론 그러므로 원심판결의 지연손해금에 관한 부분 중 피고에 대하여 아래에서 인용하는 금원을 초과하여 지급을 명한 피고 패소 부분을 파기하되, 이 부분은 이 법원이 직접 재판하기에 충분하므로 자판하기로 하는바, 피고는 원고들에게 원심판결 별지 내역표 제⑦항 청구금액란 기재 각 금원에 대한 이 사건 소장 송달일 다음날인 2001. 1. 19.부터 2003. 5. 31.까지는 민법이 정한 연 5푼의, 그 다음날부터 완제일까지는 소송촉진등에관한특례법이 정한 연 2할의 각 비율에 의한 지연손해금을 지급할 의무가 있다 할 것이므로 제1심판결의 지연손해금에 관한 부분 중 위 인용 범위를 넘는 부분에 대한 원고들의 항소는 이유 없으므로 이를 각 기각하고, 피고의 나머지 상고를 기각하며, 소송총비용은 피고가 부담하도록 하여 관여 법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.대법관 강신욱(재판장) 윤재식(주심) 고현철
하이라이트
하이라이트된 내용이 없습니다.
