광주고등법원 (제주) 2007. 4. 13. 선고 2006나977 판결 배당이의

1심취소, 피고일부승

주문

판결이유

AI 요약

주택 임차인의 대항력 취득 시점 및 신의칙 적용 여부

결과 요약

제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각함.
피고 1의 항소를 기각함.
원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가 부담하고, 원고와 피고 1 사이에 생긴 항소비용은 피고 1이 부담함.

사실관계

피고 1은 2003. 2. 22. 보람건설로부터 "제주시 노형동 711 에이스텔 404호"를 임차하고 2003. 3. 4. 전입신고를 마침.
피고 2는 2003. 2. 26. 보람건설로부터 "제주시 노형동 711 에이스텔 504호"를 임차하고 같은 날 전입신고를 마침.
2003. 3. 18. 에이스텔 준공검사 후 건축물관리대장 작성 과정에서 호수가 변경됨.
- "에이스텔 404호"는 "에이스텔 제4층 304호"로 변경됨.
- "에이스텔 504호"는 "에이스텔 제5층 404호"로 변경됨.
2003. 3. 27. 변경된 호수대로 소유권보존등기가 마쳐지고, 원고는 보람건설에 대한 근저당권을 설정함.
피고 1은 2003. 3. 31. 주민등록상 주소를 "404호"에서 "4층 304호"로 변경 신고함.
피고 2는 2003. 4. 8. 주민등록상 주소를 "504호"에서 "404호"로 변경 신고함.
원고의 신청으로 2004. 12. 2. 경매절차가 개시되었고, 법원은 피고들에게 임차보증금을 배당하는 배당표를 작성함.
원고는 피고들에 대한 배당에 이의함.

핵심 쟁점, 법리 및 법원의 판단

주택 임차인의 대항력 취득 시점

법리: 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 규정하는 주민등록은 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법임. 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는지는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 해당 임대차 건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는지 여부에 따라 결정되어야 함. 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 마쳐지기 전에 임차인이 주민등록을 마쳤더라도, 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택 표시가 달라졌다면, 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 해당 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없음.
피고 1에 대한 판단: 피고 1의 최초 전입신고 주소인 "404호"는 실제 호수와 일치하지 않고, 다른 호수와 혼동될 우려가 있어 유효한 공시방법으로 볼 수 없음. 따라서 피고 1은 실제 호수에 맞게 주민등록상의 주소를 변경한 2003. 3. 31.에야 비로소 대항력을 취득하였다고 봄. 이는 원고의 근저당권 설정일(2003. 3. 27.) 이후이므로, 피고 1은 원고에 우선하여 임차보증금을 변제받을 수 없음.
피고 2에 대한 판단: 피고 2의 최초 전입신고 주소인 "504호"는 실제 호수와 일치하지 않아 유효한 공시방법으로 볼 수 없음. 따라서 피고 2는 실제 호수에 맞게 주민등록상의 주소를 변경한 2003. 4. 8.에야 비로소 대항력을 취득하였다고 봄.

신의성실의 원칙 적용 여부

법리: 권리 행사는 신의에 좇아 성실히 하여야 함.
피고 2에 대한 판단: 원고는 근저당권을 취득하기 전에 담보 대상물을 조사하여 피고 2가 "504호"로 전입신고를 하고 거주하고 있다는 사실을 알고 있었을 것으로 보임. 원고는 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 임차인의 임차보증금 상당액을 고려하여 근저당권을 취득하였다고 할 것임. 그럼에도 건축물관리대장 및 등기부등본의 호수 표시 변경으로 피고 2의 주민등록이 엉뚱한 건물에 된 셈이 되어 대항력을 잃게 되자, 이를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 피고 2의 손해를 전혀 생각하지 않고 배당요구를 하는 것은 신의칙에 반함. 따라서 피고 2에 대한 배당은 정당함.

검토

주택 임대차에서 임차인의 대항력은 주민등록이라는 공시방법을 통해 발생하며, 이 공시방법은 제3자가 임차권의 존재를 명확히 인식할 수 있도록 객관적 정확성을 요구함.
건축 중인 주택의 경우, 준공 후 건축물대장 및 등기부상의 호수 변경 가능성을 임차인이 인지하고, 변경된 호수에 맞춰 주민등록을 정정해야 대항력을 온전히 유지할 수 있음을 보여줌.
다만, 담보권자가 임차인의 존재를 인지하고 담보가치를 평가한 경우, 임차인의 주민등록상 오류를 빌미로 대항력을 부정하는 것은 신의칙에 반할 수 있다는 점을 명확히 함. 이는 임차인의 보호와 함께 담보권자의 권리 행사에도 일정한 제한이 있음을 시사함.
본 판결은 임차인의 주민등록상 주소의 정확성 요구와 더불어, 담보권자의 신의칙상 의무를 함께 고려하여 구체적 타당성을 확보하려 한 것으로 보임.

광주고등법원 (제주)

판결

원고, 피항소인

농업협동조합 중앙회 (법률상 대리인 ○○○ 외 1인)

피고, 항소인

피고 1 외 1인(소송대리인 법무법인 ○라 담당변호사 ○○○ ○ ○○)

변론종결

2007. 3. 16.

제1심판결

제주지방법원 2006. 8. 8. 선고 2006가단7623 판결

주 문

1. 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분을 취소하고, 원고의 피고 2에 대한 청구를 기각한다. 2. 피고 1의 항소를 기각한다. 3. 원고와 피고 2 사이에 생긴 소송총비용은 원고가 부담하고, 원고와 피고 1 사이에 생긴 항소비용은 피고 1이 부담한다.

청구취지 및 항소취지

1. 청구취지 제주지방법원 2004타경24771 부동산임의경매사건에 관하여 2006. 2. 17. 위 법원이 작성한 배당표 중 원고에 대한 배당액 1,694,025,038원을 1,792,463,612원으로, 피고 1에 대한 배당액 36,133,859원, 피고 2에 대한 배당액 35,994,715원을 각 삭제하는 것으로 경정한다. 2. 항소취지 제1심 판결 중 피고들에 대한 부분을 각 취소하고, 원고의 피고들에 대한 청구를 각 기각한다.

이 유

1. 기초사실 가. 피고 1은 2003. 2. 22.경 주식회사 보람종합건설(이후부터는 편의상 “보람건설”이라고만 한다)로부터 별지 목록 기재 1번 건물을 임차보증금 3,900만 원에 임차한 다음 2003. 3. 4. 입주함과 동시에 임대차계약서에 기재된 대로 “제주시 노형동 711 에이스텔 404호”로 주민등록 전입신고를 하였고, 피고 2는 2003. 2. 26.경 보람건설로부터 별지 목록 기재 2번 건물을 임차보증금 3,900만 원에 임차한 다음 같은 날 입주함과 동시에 임대차계약서에 기재된 대로 “제주시 노형동 711 에이스텔 504호”로 주민등록 전입신고를 하였다. 나. 그런데 2003. 3. 18.경 별지 목록 기재 각 건물을 포함한 “에이스텔” 전체 건물(지하 1층, 지상 12층 규모로서 지상 3~12층에는 층마다 11개씩의 독립된 주거생활을 영위할 수 있는 구조의 전유부분이 있다)에 대한 준공검사가 난 후 건축물관리대장이 작성되는 과정에서 그 호수가 위 “에이스텔 404호”는 “에이스텔 제4층 304호”로, 위 “에이스텔 504호”는 “에이스텔 제5층 404호”로 각 바뀌었고 그에 따라 2003. 3. 27. 별지 목록 기재 각 건물에 관한 소유권보존등기가 바뀐 호수대로 마쳐졌으며, 한편, 보람건설은 그 무렵 원고로부터 대출을 받으면서 별지 목록 기재 각 건물에 관하여 2003. 3. 27. 채무자 보람건설, 채권최고액 39억 원으로 된, 2003. 4. 28. 채무자 소외인, 채권최고액 6억 5천만 원으로 된 각 근저당권을 원고에게 설정하여 주었다. 다. 그 후 피고들은 위와 같이 별지 목록 기재 각 건물에 관한 등기부의 호수 표시가 바뀐 사실을 알게 되자, 피고 1은 2003. 3. 31. 주민등록상 주소의 호수를 “404호”에서 “4층 304호”로, 피고 2는 2003. 4. 8. 주민등록상 주소의 호수를 “504호”에서 “404호”로 각 변경하는 신고를 하였다. 라. 그 후 원고의 신청에 따라 2004. 12. 2. 별지 목록 기재 각 건물에 관하여 제주지방법원 2004타경24771호로 임의경매절차가 개시되었고 위 법원은 2006. 2. 17. 채권자(근저당권자)인 원고에게 1,694,025,038원, 임차인인 피고 1에게 36,133,859원, 피고 2에게 35,994,715원을 각 배당하는 등의 배당표를 작성하였으며, 이에 대하여 원고는 피고들에 대한 배당에 관하여 이의하였다. [인정근거] 일부 다툼 없는 사실, 갑 1, 4, 5호증, 갑 6호증의 3, 4, 을마 1호증의 5, 6, 25~29, 을 2호증의 각 기재, 변론 전체의 취지 2. 당사자들의 주장 원고는 피고들이 별지 목록 기재 각 건물의 실제 호수 표시에 맞게 주민등록상의 주소를 변경한 2003. 3. 31. 및 2003. 4. 8.에야 비로소 임대차의 공시방법으로 유효한 주민등록을 하여 대항력을 갖게 되었다고 보아야 하고 그 시점은 원고가 근저당권을 설정한 후이므로 피고들은 원고에 우선하여 별지 목록 기재 각 건물의 경락대금에서 임차보증금을 변제받을 권리가 없다고 주장한다. 이에 대하여 피고들은 원고가 근저당권을 설정하기 이전인 2003. 3. 4. 및 2003. 2. 26.에 별지 목록 기재 각 건물의 현황 및 그에 따른 임대차계약서의 기재에 따라 전입신고를 하였고 따라서 위 일자에 주택임대차보호법상의 대항력을 취득하였다고 보아야 하므로, 그 후에 설정된 근저당권의 권리자인 원고보다 우선하여 임차보증금을 변제받을 권리가 있다고 다툰다. 3. 판단 가. 주택임대차보호법 제3조 제1항에서 주택의 인도와 더불어 대항력의 요건으로 규정하고 있는 주민등록은 거래의 안전을 위하여 임차권의 존재를 제3자가 명백히 인식할 수 있게 하는 공시방법으로 마련된 것이므로, 주민등록이 어떤 임대차를 공시하는 효력이 있는가의 여부는 일반사회 통념상 그 주민등록으로 당해 임대차건물에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식할 수 있는가의 여부에 따라 결정되어야 한다. 또한, 건축 중인 주택에 대한 소유권보존등기가 마쳐지기 전에 그 일부를 임차하여 주민등록을 마친 임차인의 주민등록상의 주소 기재가 그 당시의 주택의 현황과 일치한다고 하더라도 그 후 사정변경으로 등기부 등의 주택의 표시가 달라졌다면, 특별한 사정이 없는 한 달라진 주택의 표시를 전제로 등기부상 이해관계를 가지게 된 제3자로서는 당초의 주민등록에 의하여 당해 주택에 임차인이 주소 또는 거소를 가진 자로 등록되어 있다고 인식하기 어렵다고 할 것이므로 그 주민등록은 그 제3자에 대한 관계에서 유효한 임대차의 공시방법이 될 수 없다고 할 것이다. 나. 우선 피고 1 부분에 관하여 보건대, 위 피고가 2003. 3. 4. “제주시 노형동 711 에이스텔 404호”로 전입신고를 하였으나, 그 후 전체건물에 대한 준공검사가 이루어지고 건축물관리대장이 작성되면서 위 “404호”가 “4층 304호”로 표시되어 등재되고 이에 따라 등기부를 작성할 때에도 “4층 304호”로 표시되어 2003. 3. 27. 보람건설 명의로 소유권보존등기가 마쳐짐과 동시에 원고의 근저당권설정등기가 마쳐졌으며, 그 후 위 피고가 2003. 3. 31. 주민등록표의 호수를 “4층 304호”로 변경신고 한 사실은 위에서 본 바와 같은바, 위 피고의 주장처럼 “404호”가 통상 4층의 4호 건물로 인식된다고 단정하기 어려울 뿐만 아니라 “404호”는 별지 목록 기재 2번 건물(“5층 404호”)과 혼동될 우려가 있는 점 등에 비추어 볼 때, 별지 목록 기재 1번 건물의 실제 호수와 일치하지 않는 “404호”로 표시된 위 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 볼 수는 없고 따라서 위 피고가 실제 호수에 맞게 주민등록상의 주소를 변경한 2003. 3. 31.에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 것이므로(이 사건에서 비록 임차인인 위 피고에게 책임이 없는 사유로 전입신고 당시의 주소 표시와 등기부상의 주소 표시가 다르게 된 것은 사실이나, 주민등록법상 전입신고는 건축물관리대장에 의하여 하도록 되어 있으므로 건축물관리대장이 작성되기도 전에 미리 전입신고를 한 신축중인 주택의 임차인으로서는 주택의 준공검사 후에 반드시 건축물관리대장의 기재를 살펴 자신이 한 주민등록이 올바른지 여부를 확인할 필요가 있다는 점에 비추어, 위와 같은 결론이 위 피고에게 지나치게 가혹하다고 볼 수만은 없다), 위 피고는 그보다 먼저 근저당권을 취득한 원고에 우선하여 이 사건 경락대금에서 임차보증금을 변제받을 수는 없다. 다. 다음으로 피고 2 부분에 관하여 보건대, 위 피고가 2003. 2. 26. “제주시 노형동 711 에이스텔 504호”로 전입신고를 하였다가 위에서 본 바와 같은 경위로 2003. 4. 8. 주민등록표의 호수를 “404호”로 변경신고 한 사실은 위에서 본 바와 같은바, 위에서 본 바와 같은 이유로 별지 목록 기재 2번 건물의 실제 호수와 일치하지 않는 “504호”로 표시된 위 피고의 주민등록은 이 사건 임대차의 공시방법으로서 유효하다고 볼 수는 없고 위 피고가 실제 호수에 맞게 주민등록상의 주소를 변경한 2003. 4. 8.에야 비로소 대항력을 취득하였다고 볼 수 있다. 그러나, 통상 담보권자가 되려는 자는 담보로 제공된 건물을 다른 사람이 임차하여 거주하고 있는지의 여부를 조사하는 것이 보통이므로, 이 사건에 있어 원고도 별지 목록 기재 각 건물에 대한 근저당권을 취득하기 전에 보람건설(채무자)에게 묻거나 직접 담보대상물을 조사하는 방법으로 담보가치를 파악하였을 것이고 그 과정에서 “504호”로 인식될 가능성이 있는 별지 목록 기재 2번 건물(“5층 404호”)을 누군가가 임차하여 거주하고 있으며 피고 2가 호수를 “504호”로, 피고 1이 호수를 “404호”로 각 표시하여 전입신고 한 사실을 알고 있었다고 보이고, 따라서 원고로서는 위 건물의 담보가치를 파악함에 있어서 대항력 있는 임대차의 존재를 인식하고 있었고 그에 따라 임차인의 임차보증금 상당액을 고려한 상태에서 근저당권을 취득하였다고 할 것임에도, 위 건물에 관한 건축물관리대장 및 등기부등본의 호수 표시가 바뀌는 바람에 피고 2의 의도와는 달리 엉뚱한 건물에 주민등록 전입신고를 한 셈이 되어 임대차의 대항력을 잃게 되자 이를 기화로 부당한 이익을 얻으려는 의도에서 위 피고의 손해는 전혀 생각함이 없이 배당요구를 하고 있다고 할 것이므로, 위와 같은 원고의 근저당권자로서의 권리 행사는 신의칙에 반한다고 본다. 라. 따라서 위 경매법원이 원고보다 우선하여 피고 1에게 36,133,859원을 배당한 것은 부당하고 피고 2에게 35,994,715원을 배당한 것은 정당하므로, 이 사건 배당표는 그 중 피고 1에 배당된 위 금액을 삭제하고 이를 원고에게 배당하는 것으로 경정되어야 한다. 4. 결론 원고의 피고 1에 대한 청구는 이유가 있어 인용하고 피고 2에 대한 청구는 이유가 없어 기각하여야 할 것인바, 제1심 판결 중 피고 2에 대한 부분은 이와 결론이 달라 부당하므로 위 피고의 항소를 받아들여 이를 취소하고 원고의 위 피고 에 대한 청구를 기각하며 피고 1의 항소는 기각하기로 하여 주문과 같이 판결한다. [별지 부동산목록 생략]

판사 정갑주(재판장) 구자헌 홍진호

하이라이트/메모

하이라이트가 없습니다.

상하급심 판례 2

제주지방법원 2006. 8. 8. 선고 2006가단7623 판결 배당이의 광주고등법원 (제주) 2007. 4. 13. 선고 2006나977 판결 배당이의